IRODAÉPÜLETEK BÉRTERÜLET-SZÁMÍTÁSA
(IBSZ) magyar-angol nyelvű szakkönyv
szerző: dr. Erdélyi László MRICS

A szakkönyv bruttó ára: 4900 Ft
Megvásárolható: +36 20 9302-888

A CÍMRE KATTINTVA OLVASHATÓ!

Előszó
A bérirodaház-fejlesztői tevékenység fontos velejárója a bérterület-elemzés. Az ingatlanfejlesztőnek már jóval az építkezés megkezdése előtt ismernie kell a bérterület becsült nagyságát. A bérterület és a prognosztizált bérleti díj ismeretében határozható meg a majdani bevétel. A bevétel és a bekerülési költség alapján a hozam számítható, a fejlesztői döntés meghozható.

A bérterület-elemzés naprakész pontosítása végigkíséri a bériroda-épület tervezési és építési szakaszát, követve a legapróbb változásokat is. A véglegesített bérterület-elemzés az alapja az egyes bérlők bérterület-számításnak. A bérterület ismerete pedig a bérleti díj meghatározásának elengedhetetlen tényezője.

A bérlő „vásárol”, a bérbeadó „elad”. A közvetítő elem a pénz, mely mindkét gazdálkodó fél számára fontos. A bérterület mindig anyagiakhoz, bevételhez vagy kiadáshoz kötődik. A kötődés szoros, kis hiba is komoly financiális következményekkel járhat.

A potenciális bérlők bériroda-kereséskor a legkülönfélébb bérbeadási „technikákkal” és ezen belül, területszámítási módszerekkel szembesülnek. A bérbeadási ügyletek többsége nem átlátható, egységesen használható normák nincsenek. Történelmi tény, hogy hasonló gondok Amerikában már a 19. század végén jelentkeztek. Ezért, az akkori kezdetleges irodapiac úttörői, érdekképviseleti szövetségbe tömörültek. A szövetség ma már bérterület-négyzetméterek százmilliói felett rendelkezik. Tervez, üzemeltet, fejleszt. A bérterületeket egységes elvek szerint számítják. Tudják, hogy ez minden összehasonlítás, statisztika, elemzés alapja.

Természetesen az itthoni irodapiacon is kialakultak különböző bérterület-számítási módszerek. A kézikönyv a hazai, széles körben alkalmazott bérbeadási gyakorlat elemein alapuló bérterület-számítási ajánlást ismertet és egységes használatot javasol.

A hétköznapi ember számára is érthető terminológia, a bérbeadók által egységesen használt területkategorizálás, az azonos elvek szerinti terület meghatározás, valamint az egységes bérterület-elemzés és bérterület-számítás megannyi félreértés elkerülésének lehet biztosítéka.

Nagyon fontos szempont a bérlői bizalom! Minden bérbeadási ügylet esetén a bérterület egyes elemeinek a bérlő számára érthető megfogalmazása, valamint a bérterület-számítás jól részletezett, átlátható elkészítése alapvető követelmény.

Az irodapiac működik, a bérleti ügyletek zajlanak. A hazai irodaállomány még távolról sem érte el a becsülhető felső határt. Irodaépületek bérterület-számítására továbbra is szükség lesz. Az egységes használatra javasolt bérterület-számítás változtatások sorozatán érlelődő, hiánypótló szakmai összegzés első hazai kezdeményezésének tekinthető.

A szakkönyv bruttó ára: 4900 Ft
Megvásárolható: +36 20 9302-888
Bérterület-számítási ajánlás
Az ajánlás definiálja a bérterület-számításhoz szükséges fogalmakat, bérbeadás szempontjából kategorizálja a különböző területeket, ismerteti a területmeghatározási alapelveket, valamint mindezek alapján javaslatot ad a bérterület-elemzésre és a bérterület-számításra. Bevezeti továbbá a bérérték fogalmát. Alkalmazása több bérlővel rendelkező irodaépületre ajánlott, de használható egybérlős irodaépületre is.
Terminológia
A megfelelő szakkifejezések kiválasztása, bevezetése és szabatos megfogalmazása a félreértések elkerülésének alapja. Fontos, hogy az egyes szakszavak bérlői oldalról is könnyen érthetők és egyértelműek legyenek. Lényeges továbbá, hogy a lehető
legkevesebb számú szakszó logikusan egymásra épülő és a laikus számára is könnyen megjegyezhető legyen. A mindenki számára érthető, megfogalmazásában is objektív, egységesen elfogadott szakszavak használata alapvető követelmény.

Megjegyzésként két példa:
– a bruttó terület helyett, melyet sokan a teljes bérbeveendő/bérbeadandó területként definiálnak, a nevében is egyértelmű bérterület használata javasolt
– a hasznos terület fogalom alkalmazása, mely már elnevezéséből adódóan is szubjektív és ezért félreérthető, nem ajánlott (egy dohányzóhelyiség például, csak
a dohányzók számára „hasznos”).

Irodaterülethez kapcsolódó fogalmak
Bruttó szintterület
Az adott épületszint fedett, külső vakolatot és/vagy burkolatot is magába foglaló, külső falsíkokkal határolt legnagyobb vízszintes területe, vagyis a külső kerület által bezárt teljes terület (belső udvar és légudvar nélkül).
Megjegyzés: a bérbeadási gyakorlatban az „egy bérlő egy épület” esetben, a bérlő és a bérbeadó közös megegyezésével használható.
Nettó terület
A helyiség vakolt és/vagy burkolt, teherhordó vagy használati szempontok miatt helyhez kötött falainak belső síkja által határolt, padlófelület (és padlószegély) feletti legnagyobb vízszintes területe, a belmagasságtól függetlenül.
Megjegyzés:
– nem helyszíni felmérés esetén a vakolatlan falsíkok által határolt terv szerinti terület
– a továbbiakban a helyiségek területe mindig nettó területként értendő.
Kizárólagosan használt terület
Az összes olyan, a bérlő által lezárható vagy számára elkülönített terület, melyet csakis a bérlő használ.
Megjegyzés: bérterület-elemzésnél, a „legkevesebb számú kizárólagos használatú bérlemény egy épületszinten való elhelyezése” elv (lásd részletesen kifejtve a Bérterület-elemzés fejezetben) alkalmazásával, az egész épületre számítandó. „Egy bérlő egy épület” esetben az összes terület kizárólagosan használt terület.
Közösen használt terület
Az egész épületre vonatkozó összes, minden bérlő által közvetlenül vagy közvetve használt terület.
Megjegyzés: bérterület-elemzésnél, a „legkevesebb számú kizárólagos használatú bérlemény egy
épületszinten való elhelyezése” elv (lásd részletesen kifejtve a Bérterület-elemzés fejezetben)
alkalmazásával számítandó. „Egy bérlő egy épület” esetben ez a terület is kizárólagosan
használt terület.
Magyarázat: közvetve használt terület például az egész épület közösen használt takarítószertára,
szeméttároló helyisége stb.
Általános megjegyzés:
az alábbi négy szakszó csak akkor alkalmazandó, ha az adott szint vagy szintrész
egyébként egy bérlő által is kizárólagosan használható területét több bérlő bérli,
és szükség van szinti közösen használt területre is.
Szinti terület
Csakis az adott szint vagy szintrész bérlői által használt terület, melybe nem tartozik bele az adott épületszint minden bérlő által közösen használt területe.
Megjegyzés: a továbbiakban a szint kifejezés alatt szint vagy szintrész egyaránt értendő.
Szinti kizárólagosan használt terület
Az összes olyan, csakis az adott szint egyes bérlői számára külön-külön hozzáférhető terület, melyet a bérlők lezárhatnak vagy elkülönítetten használnak.
Megjegyzés: az adott szint egyik bérlőjének szinti kizárólagosan használt területe a bérlő nevével különböztethető meg (pl. X bérlő szinti kizárólagosan használt területe).
Szinti közösen használt terület
Az összes, szükségszerűen csakis az adott szint bérlői által közvetlenül vagy közvetve használt terület.
Szinti bérterülethányad
Az adott szint egyik bérlője által használt, szinti kizárólagosan használt terület és a bérlőre arányosan eső szinti közösen használt terület összege.
Számítása: az adott szint egyik bérlőjének szinti kizárólagosan használt területe + a bérlőre arányosan eső szinti közösen használt terület.
Bérterület
A bérlő által kizárólagosan használt terület és a bérlőre arányosan eső minden közösen használt terület összege, vagyis az a terület, amelyért a bérlő bérleti díjat fizet.
Számítása:
– amennyiben az adott, egyébként egy bérlő számára is kizárólagosan használható szintet valóban egy bérlő bérli, akkor a kizárólagosan használt terület + a bérlőre arányosan eső közösen használt terület
– amennyiben az adott, egyébként egy bérlő számára is kizárólagosan használható
szintet több bérlő bérli, és nincs szükség szinti közösen hasznát területre, akkor a bérlô kizárólagosan használt területe + a bérlőre arányosan eső közösen használt terület
– amennyiben az adott, egyébként egy bérlő számára is kizárólagosan használható
szintet több bérlő bérli és szükség van szinti közösen használt területre, akkor a bérlô szinti bérterülethányada + a bérlőre arányosan eső közösen használt terület.
Munkahelyi terület
A bérlő által kizárólagosan használt, irodai munkára alkalmas bútorokkal berendezett, a dolgozók tényleges munkavégzésére kijelölt terület.
Megjegyzés: nagyteres kiépítés esetén a munkaasztalok közötti közlekedők is beletartoznak a munkahelyi területbe (bővebb kifejtése a csatolt mellékletben található [m7]).

Kiszolgálóterület
A bérlő által használt, a hatékony irodai munkavégzéshez szükséges minden további terület.
Megjegyzés: ezek a területek lehetnek kizárólagos és/vagy közös használatúak, mint pl. tárgyaló, teakonyha, vizesblokk, szerverszoba, irattár, raktár, fénymásoló-helyiség, takarítószertár, ruhatár, kijelölt dohányzóhely stb.
Közlekedőterület
A bérlő által használt, építészeti kialakításából adódóan közlekedésre (esetleg várakozásra) kijelölt terület.
Megjegyzés: ezek a területek lehetnek kizárólagos és/vagy közös használatúak, mint pl. folyosó, szélfogó, előcsarnok, előtér stb.

Egyéb terület
A bérlő által használt minden más, nem munkahelyi, nem kiszolgáló és nem közlekedőterület.
Megjegyzés: – ezek a területek lehetnek kizárólagos és/vagy közös használatúak, mint pl. terasz, erkély stb.
– részben nyitott, ill. nyitott terek (terasz, erkély stb.) területe a járófelület (nettó terület nem értelmezhető).

Kapcsolódó fogalmak
Közösterületi mutató
Az egész épület közösen használt és kizárólagosan használt területének százalékban kifejezett aránya.
Számítása: (az egész épület közösen használt területe / az egész épület kizárólagosan használt területe)100.
Megjegyzés: – a bérbeadási szempontból legkedvezőbb, legkisebb közösterületi mutató az egész épület legnagyobb kizárólagosan használt területének ismeretében számítható. Az egész épület legnagyobb kizárólagosan használt területét a „legkevesebb számú kizárólagos használatú bérlemény egy épületszinten való elhelyezése” elv (lásd részletesen kifejtve a Bérterület- elemzés fejezetben) alkalmazásával kapott bérleményterületek összege adja
– a „közösterületi”, mint a gyakorlatban egy fogalomként használt jelző, az írott szövegben is egy szó.

Közösterületi szorzó
Az egész épület teljes bérterületének és kizárólagosan használt területének hányadosa.
Számítása: az egész épület teljes bérterülete / az egész épület kizárólagosan használt területe, vagy 1+ közösterületi mutató /100.
Általános megjegyzés:
az alábbi két szakszó csak akkor alkalmazandó, ha az adott szint vagy szintrész egyébként egy bérlő által is kizárólagosan használható területét több bérlő bérli, és szükség van szinti közösen használt területre is.
Szinti közösterületi mutató
Az adott szint szinti közösen használt és szinti kizárólagosan használt területének százalékban kifejezett aránya.
Számítása: (szinti közösen használt terület /szinti kizárólagosan használt terület) x 100.

Szinti közösterületi szorzó
Az adott szint egyébként egy bérlő számára is kizárólagosan használható területének és szinti kizárólagosan használt területének hányadosa.
Számítása: az adott szint egyébként egy bérlő számára is kizárólagosan használható területe /a szinti kizárólagosan használt terület, vagy 1+ szinti közösterületi mutató /100.
Bérértékmutató
Az egyes helyiségek (terek) funkcióját, elhelyezkedését, használhatóságát stb. figyelembe vevő, a bérbeadó által meghatározott, százalékban kifejezett érték.
Magyarázat: míg a szokványos irodai munkahely bérértéke természetesen 100%, addig egy pincei raktáré pl. 50%-ra vehető. A bérértékmutató az a „közös nevező”, mely a bérterületelemzéskor/ számításkor lehetőséget ad a bérterületek – azonos fajlagos alap bérleti díj melletti – egyenértékűségének kifejezésére és egységes kezelésére.

Területek értelmezését bemutató ábrák
Területkategorizálás
Egy irodaépület területei elsősorban funkcionális szempontból különböztethetők meg. A területek lehetnek bérterületek és nem bérterületek. A bérterületek az adott terület funkciójának figyelembevételével jelölhetők ki. A bérterületek a használati mód szerint lehetnek kizárólagosan használt és közösen használt területek. A kategorizálás a bérterületeket és a nem bérterületeket csoportosítva sorolja fel. A területkategorizálás irodaépületre vonatkozik, és az irodaépületekben általában megtalálható legjellemzőbb funkciókat rendszerezi, csoportosítja.
Megjegyzés: a területkategóriák az adott körülményekhez (pl. utcáról nyíló kereskedelmi helyiség stb.) igazodva bővíthetők.

Bérterületek
Kizárólagosan használt területek
– munkahelyi terület (főfunkciós terület)
– irodai szoba (hagyományos, cellás kiépítés esetén)
– nagyteres iroda (nagyteres irodai kiépítés esetén)
Kizárólagosan és/vagy közösen használt területek
– kiszolgálóterületek:
– irattár/raktár/tároló – vizesblokk
– tárgyaló/konferenciaterem – oktatóterem
– recepció/váróhelyiség – dohányzóhelyiség
– teakonyha/étkező – konyha/étterem
– másolóhelyiség – pihenőszoba/orvosi szoba
– ruhatár/gardrób – beépített szekrény
– szerverszoba/szerverterem – takarítószertár
– épületfelügyeleti helyiség – biztonságszolgálati helyiség
– takarítószer- és takarítógép-raktár – szeméttároló helyiség stb.
– közlekedőterületek:
– szélfogó/folyosó/előtér – belső lépcső
– előcsarnok – lépcsőház
– felvonó előtti előtér – mélygarázs előtere
– legalsó szinti lépcső alatti nem beépített terület ott, ahol a belmagasság nagyobb 1,9 m-nél
– függőfolyosó stb.
– egyéb területek:
– terasz/tetőterasz
– erkély/lodzsa
- bérlői igényre kiépített eldobozolás/akna/strang
– minden egyéb bérlői igényre történt kiépítés
(pl. elektromos szekrény, teherfelvonó, generátorhelyiség stb.)
– átépíthető belső válaszfalak (általában gipszkarton vagy mobil falak)
alatti terület
– belső teherhordó oszlopok alatti terület (amennyiben az oszlop alatti – padlósíkon mért – terület 0,5 m2-nél kisebb)
– fűtőtestek, fűtő- és hűtőkészülékek alatti terület
– a padlószintről induló falfülkék területe stb.
Parkolóhely terület
A gépkocsi tárolásra kijelölt terület szintén bérterület, de a bérbeadás során a bérleti díj a parkolóhely darabszámra és nem egységnyi területre vetített.
Megjegyzés: egy parkolóhely fajlagos alap bérleti díjhoz viszonyított négyzetméter egyenértéke meghatározható. Például egy 80 euró havi bérleti díjú mélygarázsi parkolóhely, 12 euró/m2/hó fajlagos alap bérleti díj melletti négyzetméter egyenértéke 6,66. Átlagos fajlagos alap bérleti díjak esetén az egyenértékű terület 6-8 m2-re becsülhető.
Nem bérterületek
Gépészeti területek
– gépészeti helyiségek:
– kazánház – hűtőgépház
– gázmérő helyiség – felvonógépház stb.
– gépészeti berendezések által elfoglalt terület:
– felvonó – teherfelvonó
– egyéb vertikális szállítóberendezés stb.
– gépészeti aknák által elfoglalt terület:
– felvonóakna – kémény
– zárt vagy nyitható akna – tűzcsapszekrény stb.
– kizárólag a gépészeti helyiséghez tartozó közlekedőterületek:
– szélfogó/belépő/előtér – folyosó/közlekedő
– lépcsőház – felvonó előtti előtér
– belső lépcső – függőfolyosó stb.
Elektromos/IT területek
Megjegyzés: IT (Information Technology) alatt a gyengeáramú telefon és számítógépes hálózatok értendők.
– elektromos/IT helyiségek:
– elektromos kapcsolóhelyiség – közös telefonközpont
– központi generátorhelyiség – központi UPS helyiség stb.
– elektromos/IT aknák által elfoglalt terület:
– zárt vagy nyitható akna – elektromos szekrény stb.
– kizárólag az elektromos/IT helyiséghez tartozó közlekedőterületek:
– szélfogó/belépő/előtér – folyosó/közlekedő
– lépcsőház – felvonó előtti előtér
– belső lépcső – függőfolyosó stb.
Szerkezetek alatti területek
– külső teherhordó/körítő falak alatti terület
– külső teherhordó oszlopok alatti terület
– belső teherhordó falak alatti terület
– belső teherhordó oszlopok alatti terület
megjegyzés: amennyiben az oszlop alatti (padlósíkon mért) terület 0,5 m2-nél nagyobb
– használati szempontok miatt helyhez kötött, állandónak tekinthető
(továbbiakban: állandó), belső, nem teherhordó falak alatti terület
megjegyzés: pl. vizesblokk falai alatti terület, gépészeti aknák körüli falak alatti terület stb.
– legalsó szinti lépcső alatti nem beépített terület, ahol a belmagasság nem haladja meg az 1,9 m-t.
Nyílászárók alatti területek
– a teherhordó, körítő és állandó falakban lévő, padlószintről induló nyílászárók alatti terület.
Kapcsolódó épületrészek
– külső lépcső, rámpa, ill. épített lejtő
– angolakna, beépítetlen padlástér, előtető alatti terület stb.
Megjegyzések:
– általában az épület működtetéséhez szükséges üzemi területek nem bérterületek
–a csakis menekülô vészlépcsô, kiürítési út céljára kijelölt közlekedôterületek nem
bérterületek.
Gif – a bérelt irodaterület számításának fortélyai
Mindenekelőtt szeretném e kis eszmefuttatás elején leszögezni, hogy az alábbiakban vázoltak a csaknem 10 éves, bérlőkkel folytatott közvetlen, vagy különböző ügynökségekkel együtt végzett tárgyalásaim, szerencsés esetben a bérleti szerződés aláírásáig tartó, sokszor küzdelmes egyeztetéssorozataim tapasztalataira épülnek. Ezért az itt leírt, többnyire szubjektív megjegyzések, kritikák és javaslatok, egy esetlegesen e fórum keretén belül kialakuló véleményegyeztetés kiinduló pontjainak is tekinthetők.

Mindenki előtt ismert, hogy az irodabérleti szerződések két fontos eleme a bérleti díj és a bérterület nagysága. E két szám szorzata adja azt az összeget, mely legtöbb esetben az ingatlanfejlesztő tiszta bevételével egyenlő.

A „szorzat”, mint matematikai alapművelet jellege (mivel a fejlesztő számára csak ez az öszszeg, a „végeredmény” a fontos) magában hordozza azt a törekvést, hogy lehetőleg a legnagyobb bérterület figyelembevételével, egy kisebb – a bérlő számára kedvezőbbnek tűnő – bérleti díjon kössenek a felek bérleti szerződést.

Nem titok, hogy az ingatlanfejlesztő a projekt teljes bekerülési/beruházási költségének ismeretében egy általa elvárt hozamra törekszik, mely hozam nagysága ugyancsak e „szorzat” függvénye.
Az egyszerűség kedvéért figyelmen kívül hagyva egy gondos bérleti szerződés számos egyéb fontos elemét, a bérbeadó számára az általa elvárt hozamot biztosító, a lehető legnagyobb bérterülethez hozzárendelt relatív alacsony bérleti díj adja a legnagyobb esélyt a sikeres bérbeadásra.

A bérlőt a legtöbb esetben csak a bérleti díj – más kínálati árakkal könnyen összevethető – értéke érdekli, és kevés figyelmet fordít a bérterület nagyságára, annak számítási módjára.
Sajnos, az irodaépületek bérterület-számítására Magyarországon nincs elfogadott és mindenki által használt ajánlás vagy útmutató (szabványról nem is beszélve). Ezen a területen ma még káosz uralkodik!

Jellemző példa erre a gyakran említett bruttó terület fogalmának sokszor teljesen különböző értelmezése. Amikor ez a fogalom a tárgyalások során felmerül, az első kérdésem mindig az: mit ért Ön bruttó terület alatt? A legjellemzőbb válaszok általában a következők: 1. a területbe beleértem
a kiszolgálóhelyiségeket is (mosdó, teakonyha), 2. a közösterületi szorzóval megnövelt hasznos területre gondolok, 3. az épület külső határoló falai által bezárt teljes területet értem bruttó terület alatt. Melyik ezek közül a helyes válasz?

Sajnos, egy általánosan elfogadott, mindenki számára azonosan értelmezhető terminológia hiánya miatt erre a kérdésre nem lehet egyértelmű feleletet adni. Sajnálatos az is, hogy nemcsak az ügyfelek körében, de még szakmai körökben, a különböző ingatlanügynökségek között sincs összhang ezen a téren.

A következőkben röviden megpróbálom összefoglalni a német gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschafliche Forschung) terminológiára és területszámításra vonatkozó ajánlásait, különös figyelemmel arra, hogy az ajánlás szerint az irodaépületen belül mely helyiségek a bérterületek és melyek nem. Itt említendő meg, hogy a gif a DIN 277 német nemzeti szabvány és a Deutscher Verband Chartered Surveyors közös munkájaként született. A következő oldalon közölt táblázat a gif ide vonatkozó összegzésének egyszerűsített változata.
A területek gif szerinti kategorizálása
gif = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung



A gif, amint az a táblázatban is látható, az ún. „hasznos terület” számításánál a kiszolgálóterületeket
(pl. vizesblokk, teakonyha stb.) is számításba veszi. A tapasztalat azt mutatja, hogy a profi bérlőket a kiszolgálóterületek nélküli, irodai munkára alkalmas bútorokkal berendezhető (általunk belső használatban sokszor csak net-net területnek nevezett) munkahelyi terület érdekli.

Ez természetes is, hiszen ennek a területnek az ismeretében határozható meg az elhelyezhető munkahelyek száma (természetesen a bérterület nagyban függ a nagyteres és cellás irodák arányától, valamint a kiszolgáló- és közlekedőterületek nagyságától is).

Az épületismertető prospektusokban a munkahelyi területet általában nem számszerűsíthető. A munkahelyi terület és az épület teljes bérterületének százalékos aránya az épület jellemzőitől, geometriai adottságaitól stb. függően, főleg cellás kiépítés esetén megdöbbentően alacsony is lehet.

A gif ajánlása a bérterület kiszámításánál figyelembe veszi az összes elmozdítható válaszfal alatti területet, a kiszolgálóterületeket, az előcsarnokot és közlekedőket, a felvonók előtti emeleti előterekkel/pihenőkkel együtt. Nem bérterület azonban a teherhordó szerkezetek és az egyéb, el nem mozdítható falak alatti terület, továbbá a gépészeti helyiségek, gépészeti felszálló csatornák, felvonóakna és a lépcsőház területe.

Az egyes helyiségek területének számítása minden esetben a nem elmozdítható falak belső falsíkjai közötti méretek alapján történik (nettó terület), még abban az esetben is, ha például a fal előtt kábelcsatorna vagy gépészeti berendezés (hűtő/fűtőtest), esetleg burkolt szakipari fal helyezkedik el.

Annak eldöntését, hogy a fent vázolt, főbb bérterület-számítási alapelvek, és a gif szerinti terminológia általánosságban vagy speciálisan a magyar viszonyoknak megfelelnek-e, a Tisztelt Olvasóra bízom.

Az előbbiekben vázolt, többnyire megoldatlan problémasor fontosságának igazolására itt említendő meg az a szakmai körökben elhíresült eset, amikor a bérlő egy már aláírt bérleti szerződést mondott fel a két fél által kölcsönösen félreértelmezett bérterület-számítás miatt.

Végezetül a mai, kínálati irodapiaci helyzet még inkább megköveteli a bérterületek korrekt, a bérlő számára is egyértelműen részletezett és érthető számítását. Fentiek alapján is szükségesnek látszik a hazai piaci viszonyokra igazított, a piac meghatározó szereplői által elfogadott egységes terminológia és területszámítási módszer kidolgozása.

Ennek remélt előkészítéseként a következő számokban további nemzeti ajánlások lényegi ismertetésére,
majd végül ezek összehasonlítására kerül sor.
BOMA – a bérelt irodaterület számításának további fortélyai
Még mielőtt a BOMA rejtelmeinek taglalásába kezdenék, szeretném megosztani a Tisztelt Olvasóval azt az élményemet, amely az előző számban, e témában megjelent írásomban foglaltak érdekes és meglepő visszajelzése volt.

Az elmúlt hetekben zajló közbeszerzési tárgyalássorozaton egy budai irodaépület bérbeadói képviseletét láttam el. Az első tárgyalások egyikén a tárgyalásvezető feltette azt a kérdést, hogy az általunk bérbeadásra kínált terület vajon net-net terület-e? Meglepetésemben felelet helyett visszakérdeztem: honnan ez a szokatlan „net-net" kifejezés? A válasz egy éppen akkor megjelent, területszámítással foglalkozó újságcikkre utalt, mely szerint a net-net terület ismerete különösen fontos adat minden potenciális bérlő számára.

Miután választ kaptam arra, hogy a cikk mikor és melyik újságban jelent meg, felfedtem a cikkíró személyét, ami először kisebb meglepetést, majd később jó hangulatú további tárgyalást eredményezett.

Most pedig lássuk, mit is jelent a BOMA, az amerikaiak által előszeretettel használt betűszó-rövidítések egyike. A Building Owners and Managers Association International (BOMA International, továbbiakban BOMA) nemzetközi szövetség jogelődje 1907-ben alakult azzal a céllal, hogy a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosainak, kezelőinek és fenntartóinak érdekeit képviselje. A BOMA döntően amerikai és kanadai helyi szövetségek tömörülése. A nemzetközi szövetség egyre erősödő vezetői szerepe mellett kiemelkedő feladatának tekinti, hogy a különböző ingatlanokról információkat gyűjtsön, azokat elemezze és a tapasztalatokat rendszerbe foglalva ajánlásként/szabványként használatra javasolja. Nem elhanyagolható tény, hogy a BOMA meghatározó helyi szövetségei már 1996-ban több mint 550 millió m2 kereskedelmi irodaterületet tulajdonoltak és/vagy kezeltek.

Történeti érdekesség, hogy az amerikai felhőkarcolók tervezési elveit csírájában magában hordó – többnyire irodaépületnek tervezett – első magasépületek már az 1800-as évek végén megjelentek. Az akkori gyors gazdasági fejlődés eredményeként ugyanis elhárultak azok az akadályok, melyek a magasépületek használatát, ill. építését lehetetlenné tették. Ezek közül a legfontosabb a biztonságosan használható felvonó kifejlesztése, az épületek energiaellátásának megbízható biztosítása, és nem utolsósorban a könnyű, szerkezeti acél gyártásának rohamos fejlődése volt. Az igazi felhőkarcolók már a múlt század 30-as éveitől folyamatosan épültek. 1931-ben a 102 emeletes, 381 m magas Empire State Building, 1970-ban a 100 szintes, 344 m magas John Hancock Center, 1972-ben a 110 emeletes, 412 m magas, tragikus sorsú World Trade Center és 1974-ben a 109 szintes, 443 m magas, sokáig a büszke „legmagasabb épület” címet viselő, chicagói Sears Tower, hogy csak a leghíresebbeket említsem. Ezek a közismert felhőkarcolók is mind dominánsan irodaépületek (vagy azok voltak!).

Nem sokkal az első „igazi" irodaépületek megjelenése után, már 1915-ben szükségessé vált egy egységes
irodaterület-számítási módszer kidolgozása. A BOMA vezetésével ekkor dolgozták ki az első Standard
Method of Floor Measurement for Office Buildings címen megjelent javaslatot, mely az irodaépületek fejlődésével, és az egyre újabb lehetőségek és igények megjelenésével, többszöri változtatás során 1955-ben, az American National Standards Institute jóváhagyásával emelkedett szabványszintre. Napjainkban ez a szabvány, mely elsősorban az ingatlanfejlesztők/tulajdonosok, üzemeltetők, építészek, belsőépítészek, mérnökök, értékbecslők és ügynökök összehangolt munkáját hivatott elősegíteni, Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings címen hozzáférhető. Megemlítendő, hogy az amerikai értelmezés szerint, e szabvány lényegében csupán „erős" ajánlás a régi és új irodaépületek területeinek egységes meghatározására.

A szabvány legfőbb célja, hogy tisztán és világosan megadja egy irodaépület különbözően értelmezhető és csoportosítható területeire vonatkozó terminológiát, és egyúttal egyértelműen definiálja például a hasznos terület, a bérterület és a közös terület fogalmak tartalmát. A szabvány a leírtakat ábrákkal szemlélteti és teszi könnyen érthetővé.

Az alábbiakban, a BOMA vonatkozó szabványából – a teljesség igénye nélkül – néhány érdekességet, számunkra szokatlan, nem használatos specialitást ismertetek.
Ezek közül talán elsőként említendő a területek, különböző adatok, módszerek alapján végzett kiszámításának „engedékeny" elbírálása. Nem ér ugyanis általában senkit sem nagy meglepetés, ha az építész kiviteli terveken szereplő méretek és a tényleges helyszínen mért méretek alapján számított területek nem pontosan egyeznek meg. De még az is gyakran előfordul, hogy ugyanazon irodaterület bérbeadói oldalról végzett, helyszíni mérésen alapuló területszámítása eltér a bérlői oldalról hasonló módon kapott eredménytől.

A BOMA ez ügyben, szabványszinten ±2% eltérést enged meg. Az e fölötti eltérés esetén a vitát független szakértő mérése alapján kell rendezni.
Másik érdekesség, a számunkra nem szokványos BOMA szakkifejezés az ún. domináló rész. A külső térelhatároló falak belső oldalán a nettó területszámításhoz a távolságot a hazai gyakorlat szerint az ablakoknál általában a padlószinten (padlószegély felett) a parapetfalig mérjük, még abban az esetben is, ha a
parapetfal a szokásosnál lényegesen alacsonyabb. A BOMA definíciói között megtalálható az ún. domináló rész, mely szerint a külső térelhatárolás belső oldaláig vett távolságmérést vagy a parapetfalig, vagy a nagyobb távolságot adó ablaküvegig(?) kell elvégezni. A BOMA szerint a távolságot addig a térelhatároló elemig (parepetfal vagy nyílászáró) kell megmérni, melynek felülete a függőleges síkon domináló, azaz 50%-ot meghaladó!

Hasonlóan az előző számban ismertetett gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschafliche Forschung) ajánlásához, bruttó terület alatt a BOMA is a teljes, az épület burkolt/vakolt határoló falainak külső kerülete által bezárt területét érti, melybe azonban nem tartozik bele a falsíkon kívüli nyitott függőfolyosó, erkély, terasz stb. területe. Megemlíti, hogy a bruttó területet általában nem szokás bérbeadáshoz számított területként figyelembe venni, kivéve, ha egy egész épületet egy bérlő vesz bérbe. Ez a bruttó terület különben sokszor beépített terület néven is használatos. A legtöbb esetben ez a terület az alapja az épület teljes építésiköltség-számításának.

Érdekes a BOMA bérterületre vonatkozó definíciójának logikai háttere. A bérterület a BOMA szerint az a terület, melyet akkor kapunk, ha az épület bruttó területéből levonjuk az ún. lényegi függőleges áttöréseket. A definíció szerint ezek az áttörések azok, amelyek az épület teljes élettartama alatt kvázi megváltoztathatatlannak tekinthetők (pl. lépcsőházak, felvonóaknák, függőleges gépészeti vezetékek zárt aknái és az azokat eltakaró falak alatti terület stb.). Nem tartoznak azonban ebbe a körbe a teherhordó oszlopok, továbbá a szintekről nyitható erős- és gyengeáramú, valamint gépészeti felszálló vezetékek függőleges aknái.

Irodaterület alatt a BOMA általában a ténylegesen használható, bútorozható, kizárólagosan használt nettó munkahelyi területet érti (net-net terület!). Amennyiben a kizárólagosan használt területbe kiszolgálóhelyiségek (pl. vizesblokk stb.) is beletartoznak, akkor ezeket a területeket is itt kell számításba venni. A raktárterület fogalma ugyancsak kizárólagosan használt nettó területet jelent. Az épület közös terület és a szinti közös terület két különböző fogalom. Összegük az összes közösen használt nettó területet adja meg.

Hasznos terület alatt a BOMA a nettó iroda, raktár és az épület adott szintre vetített részarányos „épület közös” nettó területeinek összegét érti.
Egy jellemző irodaszint bérterületének BOMA szerinti összetevőit egyszerűsített, sematikus formában a következő oldalon közölt táblázat tartalmazza.
A szintenkénti területek BOMA szerinti kategorizálása
BOMA = Building Owners and Managers Association International



Amint az a fentiekből is látható, a BOMA International által, lényegében észak-amerikai tapasztalatok alapján kimunkált és kiadott, az irodaterületek területméréséhez és -számításához használt szabványajánlás terminológiája, bérterület-számítási módszere számunkra sok esetben szokatlan. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a BOMA csaknem 100 évre visszamenő tapasztalata egy hazai egységes területszámítási módszer kidolgozása esetén nem érdemel kitüntetett figyelmet.
RICS – a bérelt irodaterület számításának még további fortélyai
A német (gif) és az amerikai (BOMA) területkategorizálási ajánlásainak előző számokban történt ismertetése után összehasonlításként érdemes foglalkozni a tekintélyes és nagy múltú ingatlanszakmai kamara, a brit RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ide vonatkozó javaslatával is.
Bevezetőként néhány szót magáról az RICS-ről. A Royal Institution of Chartered Surveyors szakmai kamarát 1868-ban alapították. A jelenleg világszerte több mint 80 ezer tagot számláló társaság az ingatlanszakma egyik legnagyobb szervezte. A kamarai tagság nincs brit állampolgársághoz kötve, így a külföldi tagok létszáma ma már meghaladja a tízezret. A kamarai tagság feltétele a többéves ingatlanos szakmai gyakorlat mellett egy szigorú szabályoknak megfelelő felvételi dolgozat elkészítése, melyet kötött „forgatókönyv” szerinti szóbeli vizsga követ. A kamarai tagok olyan
globális ismeretekkel rendelkező ingatlanszakértők, akik ismerik az ingatlanok egész életciklusát, és szakmai tanácsaikkal képesek elősegíteni az adott ország ingatlanpiacának hatékony működését.

Az RICS oktatási és folyamatos továbbképzési feladatok mellett tagjainak munkáját szakmai és etikai oldalról egyaránt szabályozza és ellenőrzi. Fontos feladatának tekinti az ingatlanszakma különböző területeire vonatkozó ajánlások kidolgozását is. Példa erre az RICS Code of Measuring Practice című útmutatója.
Ennek a területszámítási ajánlásnak a legfőbb célja az, hogy földterületek, telkek, és különböző funkciójú épületek terület- és térfogatszámítására egyértelmű és következetes módszereket adjon.
A továbbiakban csak a Code of Measuring Practice 5. kiadásában foglalt, irodaépületekre vonatkozó ajánlások ismertetésére kerül sor.

Természetesen ezek az ajánlások sem kötelező érvényűek, de a gyakorlat szerint az ingatlannal foglalkozó szakemberek jelentős része, üzemeltetők, brókerek, tervezők az itt definiált szabályokat követik. Az RICS ajánlása szerinti területszámítások alapul szolgálhatnak nemcsak ingatlanok bérbeadása vagy adásvétele esetén, de értékbecsléseknél, komplex adózási és illetékügyleteknél is.
Említésre érdemes, hogy az Egyesült Királyságban, egy 1993-ban hozott törvény szerint bűncselekményt követ el az, aki hamis területadatok alapján ad el vagy ad bérbe ingatlant. Az RICS külön megemlíti, hogy a tájékoztatás már akkor is félrevezetőnek és egyben büntethetőnek minősül, ha az csak a szakképzett ingatlanos számára nyilvánvaló, de az átlagos vevő vagy eladó előtt nem egyértelmű, túlzottan „szakmai”, bonyolult.

Az ajánlás foglalkozik a mérési adatok pontosságának kérdésével is. Általánosan fogalmaz: a szakembernek a méréshez használt mérőeszköz és a saját szakmai tudása alapján elvárható lehető legnagyobb pontosságra kell törekednie. Természetesen egy több hektáros földterület és egy irodai dolgozószoba területének meghatározása a mérési módszer, és az elvárható mérési pontosság szempontjából is, nyilvánvalóan különböző lehet. Az ajánlás az általános elveken kívül nem ad meg egyéb betartandó tűrési határokat.

Ami számunkra természetes, arra az RICS ajánlás kifejezetten felhívja a figyelmet: elvárja a metrikus rendszer használatát, külön kitérve arra, hogy az írott anyagokban a tizedesek elválasztására pont helyett tizedesvessző, az ezres csoportok elválasztására pedig vessző helyett szóköz használata javasolt. Utóbbit azért is érdemes megemlíteni, mert annak ellenére, hogy a magyar helyesírási szabályok egyértelműek a számok írásával kapcsolatban, sok írott anyagban ezektől a szabályoktól eltérő, az angol vagy az amerikai írásmódot, vagy ezek keverékét utánzó számírással lehet találkozni.
Az RICS ajánlás éppen annak érdekében, hogy a területmérési és -számítási módszerek a laikusok számára is egyértelműen érthetők legyenek, mindössze három, egymásra hierarchikusan épülő alapdefiníciót ír le és magyaráz meg részletesen.

Ezek a definíciók az alábbiak:
– a bruttó külső terület (Gross External Area, GEA)
– a bruttó belső terület (Gross Internal Area, GIA)
– a nettó belső terület (Net Internal Area, NIA).

A következőkben az alapdefiníciók főbb jellemzőinek ismertetésére kerül sor, kifejezetten az irodapiaci felhasználásra korlátozottan.

Bruttó külső terület alatt az épület külső oldali kerülete által közbezárt, szintenként számítható terület értendő. Ez a terület azonban nem tartalmazza például a nyitott erkélyt, az előtetőt és a tetőteraszt sem. Az ajánlás ezt a bruttó külső területet tartja alkalmazandónak várostervezésnél, építményadók kivetésénél és meglévő, főleg lakóépületek épületbiztosításhoz szükséges értékbecslésénél.

Bruttó belső terület alatt az épület határoló falainak belső oldali kerülete által közbezárt, szintenként számítható terület értendő. Ebbe a területbe a külső határoló szerkezet (falak, oszlopok) alatti terület mellett értelemszerű következetességgel nem tartozik bele, pl. a nyitott erkély, az előtető és a tetőterasz területe sem. Eltérően a szokásos, sok országban alkalmazott gyakorlattól az RICS ajánlás ezt a területet tartja alkalmazandónak tervezett projektek építési költségbecslésénél, meglévő, de nem irodai funkciójú épületek értékesítésénél, értékbecslésénél, üzemeltetési költségeinek meghatározásánál.

Nettó belső terület alatt az az épületen belüli terület értendő, mely a teherhordó és/vagy állandó jellegű (nem eltávolítható) falak által bezárt, különböző funkciójú helyiségek területeit, foglalja magába. Ez az RICS által hasznos területnek is nevezett terület azonban nem tartalmazza a közös használatú előcsarnok, lépcsőház, folyosó, gépészeti helyiség, mérőszekrény, felvonó területeit, valamint
az 1,5 m belmagasság alatti és a 0,25 m-nél szűkebb épületrészek közötti területeket sem.
Szokatlan módon nem tartozik a hasznos területbe az épületben bárhol elhelyezkedő vizesblokk és takarítószertár! Nem számítható be továbbá a teherhordó falak alatti terület mellett az épület belső teherhordó oszlopai alatti terület sem. Az RICS ajánlás fogalmilag megkülönbözteti a közös használatú területeket, melyeket azonban következetesen nem ért bele a hasznos terület fogalmába. Ez az ún. hasznos terület, irodák esetében az értékesítés, bérbeadás, értékbecslés és üzemeltetés javasolt alapja.
Az RICS szerint definiált területeket és azok kategorizálását egyszerűsített formában a közölt táblázat tartalmazza.

Az RICS ajánlás – amint az a fentiekbôl is látható – csupán a területek fogalmi definiálására és azok kiszámításának módjára ad útmutatást. Nem adja meg azonban a bérterület tartalmi elemeit és a számítás módszerét.

Az ajánlás általános jellege miatt, a bérterület meghatározása a brit ingatlanpiac szakembereinek tapasztalatára és a hagyományos honi gyakorlatra alapul, mindenkor ügyelve arra, hogy az alkalmazott számítási módszer eredményei hibátlanok és a laikus ügyfél számára is átláthatók,
értelmezhetők legyenek.
A területek RICS szerinti kategorizálása
RICS = Royal Institution of Chartered Surveyors


Iroda és irodaház ajánló

Bartók Udvar II. ütem

Bartók Béla út 105-113

kiadó iroda24500 m2
bérleti díj13.5 - 15 €/m²/hó+áfa

Hermina Business Towers

Hermina út 17.

kiadó iroda682 m2
bérleti díj8.85 - 11 €/m²/hó+áfa

Balance Loft

Budapest, Váci út 99.

kiadó iroda6505 m2
bérleti díj12.5 - 13.5 €/m²/hó+áfa

AsiaCenter Irodaház

Szentmihályi út 167-169.

kiadó iroda466 m2
bérleti díj6 - 0 €/m²/hó+áfa

Páva Point irodaház

Páva u. 8.

kiadó iroda69 m2
bérleti díj6 - 10 €/m²/hó+áfa

Victor Hugo Irodaház

Victor Hugo u. 18-22.

kiadó iroda20 m2
bérleti díj8 - 9 €/m²/hó+áfa

Adja fel Ön is ingyen irodakeresését!

50 - 60m²
2017. 10. 16.
40 - 60m²
2017. 10. 09.

Meghirdetné irodakeresését?

Ide kattintson!

Társoldalak


KÖVESS MINKET









Irodaház kereső